আবাসন বাজারে নতুন আতঙ্ক ‘গাজান্ডারিং’: শেষ মুহূর্তে দাম কমিয়ে বিক্রেতাকে জিম্মি করার কৌশল ও প্রতিকার
বিশ্বের আবাসন খাতে বর্তমানে এক নতুন ধরণের অস্থিরতা ও নৈতিক সংকট লক্ষ্য করা যাচ্ছে, যা রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ও বিক্রেতাদের ভাষায় ‘গাজান্ডারিং’ (Gazundering) নামে পরিচিত। বিশেষ করে উন্নত দেশগুলোর প্রপার্টি মার্কেটে এই প্রবণতা বর্তমানে বড় ধরণের উদ্বেগের কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে। গাজান্ডারিং হলো এমন একটি বিতর্কিত প্রক্রিয়া, যেখানে একজন ক্রেতা প্রাথমিক আলোচনার পর সম্পত্তির একটি নির্দিষ্ট দাম দিতে রাজি হন, কিন্তু চুক্তি স্বাক্ষরের ঠিক আগ মুহূর্তে বা একদম শেষ ধাপে এসে হঠাৎ করে পূর্বনির্ধারিত দামের চেয়ে অনেক কম দাম প্রস্তাব করেন। সম্প্রতি এক ভুক্তভোগী বিক্রেতা তার তিক্ত অভিজ্ঞতার কথা জানিয়ে বলেন, চুক্তি চূড়ান্ত হওয়ার মাত্র ২৪ ঘণ্টা আগে তার ক্রেতা হঠাৎ করেই ১৫,০০০ পাউন্ড (যা প্রায় ২০ লাখ টাকার সমপরিমাণ) দাম কমিয়ে দেওয়ার ঘোষণা দেন।
বিশেষজ্ঞদের মতে, আবাসন বাজারে যখন মন্দার আভাস দেখা দেয় বা বাজারে যখন ক্রেতার আধিক্য কমে যায়, তখনই এই ধরণের অনৈতিক চর্চা বেড়ে যায়। অনেক সময় ক্রেতারা বুঝতে পারেন যে বিক্রেতা বাড়িটি দ্রুত বিক্রি করতে অত্যন্ত মরিয়া অথবা তিনি ইতিমধ্যেই অন্য একটি বাড়ি কেনার জন্য চুক্তিতে আবদ্ধ হয়ে পড়েছেন। এমন পরিস্থিতিতে বিক্রেতা যদি শেষ মুহূর্তে এসে চুক্তি বাতিল করেন, তবে তার বড় ধরণের আর্থিক ক্ষতির পাশাপাশি পুরো চেইন বা প্রক্রিয়াটি ভেঙে পড়ার সম্ভাবনা থাকে। বিক্রেতার এই অসহায়ত্বের সুযোগ নিয়েই শেষ মুহূর্তে অস্বাভাবিকভাবে দাম কমিয়ে দেওয়ার এই কৌশল অবলম্বন করেন কিছু সুযোগসন্ধানী ক্রেতা।
গাজান্ডারিং কেন ঘটছে, তা নিয়ে বিশ্লেষকরা বেশ কিছু কারণ চিহ্নিত করেছেন। অনেক ক্ষেত্রে দেখা যায়, বাড়ি কেনার জন্য ব্যাংক থেকে লোন বা মর্টগেজ পাওয়ার ক্ষেত্রে জটিলতা তৈরি হলে ক্রেতারা দাম কমানোর চাপ দেন। আবার কখনও কখনও প্রপার্টি সার্ভে বা পরিদর্শনের পর যদি ছোটখাটো কোনো ত্রুটি ধরা পড়ে, তবে সেটাকে অজুহাত হিসেবে ব্যবহার করে আকাশচুম্বী ছাড় দাবি করা হয়। তবে উদ্বেগের বিষয় হলো, বর্তমানে অনেক ক্ষেত্রে কোনো যুক্তিযুক্ত কারণ ছাড়াই স্রেফ দর কষাকষিতে বাড়তি সুবিধা নিতে এই হীন কৌশল ব্যবহৃত হচ্ছে। এটি কেবল বিক্রেতার আর্থিক ক্ষতিই করছে না, বরং তার মানসিক চাপের কারণ হয়ে দাঁড়াচ্ছে এবং পুরো আবাসন খাতের স্থিতিশীলতাকে নষ্ট করছে।
এই ধরণের অনাকাঙ্ক্ষিত পরিস্থিতি বা ‘গাজান্ডারিং’ থেকে নিজেকে রক্ষা করতে বিক্রেতাদের কিছু সুনির্দিষ্ট সতর্কতা অবলম্বন করা জরুরি। প্রথমত, কোনো ক্রেতার প্রস্তাব গ্রহণ করার আগে তার আর্থিক সক্ষমতা এবং ট্র্যাক রেকর্ড পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে যাচাই করতে হবে। পেশাদার রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের মাধ্যমে ক্রেতার বিশ্বস্ততা নিশ্চিত করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। দ্বিতীয়ত, বিক্রয় প্রক্রিয়ার প্রতিটি ধাপের জন্য একটি নির্দিষ্ট সময়সীমা বা ডেডলাইন নির্ধারণ করে দিতে হবে। এছাড়া, সম্পত্তির কোনো ত্রুটি থাকলে তা শুরুতেই স্বচ্ছভাবে প্রকাশ করা উচিত, যাতে পরবর্তীতে সেটিকে অস্ত্র হিসেবে ব্যবহার করে ক্রেতা দাম কমানোর সুযোগ না পান।
আইনগত দিক থেকে অনেক দেশেই গাজান্ডারিং সরাসরি অবৈধ নয়, কারণ চুক্তি স্বাক্ষরের আগ পর্যন্ত উভয় পক্ষই তাদের প্রস্তাব পরিবর্তন করার অধিকার রাখে। তবে নৈতিকতার খাতিরে এবং বাজার স্থিতিশীল রাখতে বিশেষজ্ঞরা আরও কঠোর নীতিমালার প্রয়োজনীয়তা অনুভব করছেন। আবাসন খাতের বিশ্লেষকদের মতে, ভবিষ্যতে এমন আইন প্রণয়ন করা উচিত যেখানে চুক্তি চূড়ান্ত হওয়ার একটি নির্দিষ্ট পর্যায়ে পৌঁছালে আর দাম পরিবর্তনের সুযোগ থাকবে না, অথবা দাম পরিবর্তন করলে বড় ধরণের জরিমানা গুনতে হবে। বর্তমান পরিবর্তনশীল বাজারে বিক্রেতাদের উচিত কেবল সর্বোচ্চ দামের পেছনে না ছুটে একজন নির্ভরযোগ্য ও সৎ ক্রেতা নির্বাচন করা, যাতে দীর্ঘমেয়াদী ভোগান্তি এড়ানো সম্ভব হয়।